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accueil comprendre le démembrement usufruit locatif social avantages de l’achat en nue-pro usufruit temporaire la gestion du logement fiscalité allégée revente du logement scpi en démembrement investir 4 raisons d’investir simulation financière guide de l’investissement programmes immobiliers investir à paris investir à lyon biens à bordeaux autres villes nue-pro à marseille acheter à nantes investir à nice np à strasbourg achat à rennes toulouse et la np miser sur montpellier contact sélectionner une page tout sur l’investissement immobilier en nue-propriété 2018 qu’est-ce que l’achat immobilier en nue-propriété ? la nue-propriété est un démembrement de la pleine propriété qui octroie à son titulaire, le nu-propriétaire, un droit réel principal ( abusus ). le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien mais cela ne lui confère ni le droit d’en user ni d’en jouir. l’usufruitier dispose de l’usage et de la jouissance du bien (ce dernier a le droit jouir = fructus et de produire à partir de ce bien = usus ). l’ investissement en nue-propriété 2018 se base sur le démembrement du droit de propriété entre l’usufruit et la nue propriete pendant une durée déterminée d’un minimum de 15 ans. cette durée varie selon les différents programmes immobiliers. l’usufruit est acquis séparément par un bailleur institutionnel ou social qui en assure la gestion locative via une notice contractuelle ; il s’engage à libérer le bien de tous droits au moment de l’extinction de l’usufruit. lors de l’expiration de l’ usufruit temporaire (à ne pas confondre avec l’usufruit viager (lié au deces usufruitier)), la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice du nu-propriétaire s’effectue mécaniquement sans frais supplémentaire. le nu-propriétaire devient le plein propriétaire et dispose, use et jouit du bien. lors de l’achat de la nue-pro d’un bien immobilier, l’acheteur retranche du prix du bien en pleine propriété le prix de l’usufruit. ce dernier est calculé en fonction des revenus sortis par le bien. le nu-propriétaire profite ainsi d’une économie immédiate sur le prix d’acquisition du logement. la nue-pro permet ainsi à un investisseur privé d’acquérir un bien immobilier à des tarifs inférieurs à ceux du marché et en sécurisant son placement en se dégageant de ses obligations de gestion locatives (il n’a pas à louer le logement). de plus, le nu-propriétaire bénéficie d’une fiscalité avantageuse. durant toute la période de démembrement ( de l’acquisition à la reconstitution de la pleine propriété ) l’investisseur n’est pas soumis à la taxe foncière ni à l’impôt sur la fortune (isf). cependant, il peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts d’emprunt. l’investissement immobilier se valorise selon la situation géographique. les zones géographiques avec une forte demande en logements locatifs neufs ou existants auront un attrait plus importants et représenteront les meilleures opportunités immobilières . de même que les métropoles et agglomérations dynamiques offrent de plus importantes perspectives de revalorisation pour une excellente revente à terme. 4 bonnes raisons d’investir un investissement patrimonial un rendement assuré une fiscalité allégée aucune gestion du bien calculez votre gain. gratuit et sans engagement votre simulation nue-pro pourquoi réaliser un achat immobilier en nue-pro ? l’opportunité d’obtenir jusqu’à 40% de réduction sur le prix du bien achat en nue pro : cumulez les avantages réduction de prix 95% défiscalisation 100% sécurité du placement pierre 97% aucun soucis de gestion 100% programmes neufs scpi en démembrement faites-nous confiance envie d'en savoir plus sur l'achat en démembrement de propriété ? contactez-nous le mot du spécialiste de l’achat immobilier en démembrement en tant que leader de l’achat vente nue – pro, nous vous trouvons le logement démembré le plus adapté à votre demande au meilleur prix. testez-nous, nous vous le prouverons. les questions fréquentes sur l'investissement en np comment est fixée la durée du démembrement ? la durée de l’usufruit résulte de différents paramètres dont la localisation du bien, la valeur locative, la négociation avec le bailleur et des règles imposées par certaines collectivités territoriales. la durée minimale d’un démembrement conventionnel au profit d’une personne morale est fixée à 15 ans par le code de la construction et de l’habitation. en pratique elle est souvent la même pour tous les appartements commercialisés au sein d’une même résidence. pour le nu-propriétaire, il convient de noter que la durée du démembrement commence à partir de la livraison du bien, la durée des travaux doit donc être prise en compte dans les plans de financement. comment la valeur de la nue-propriété d’un appartement est-elle fixée ? les opérateurs en démembrement de propriété avec usufruit locatif social (uls) utilisent des méthodes différentes pour calculer et présenter la valeur de la nue -propriete d’un bien. en effet ce calcul ne résulte d’aucun barème imposé par la loi, il est donc librement établi par les opérateurs. le principe de l’évaluation économique de l’usufruit : lors d’une opération en démembrement de propriété, la détermination du prix d’acquisition est réalisée par répartition de la valeur de la pleine propriété entre l’usufruit et la np. pour chaque programme immobilier, la répartition usufruit/nue-propriété résulte d’une évaluation économique : le flux des loyers nets équivalents à ceux qu’aurait perçus un plein propriétaire est estimé en fonction du loyer au m² et de la rentabilité locative théorique du bien. le prix de la nue-pro correspond à la valeur de la pleine propriété moins le flux de loyers ainsi calculé. il en résulte un % entre la valeur de la nu-propriété et celle de l’usufruit. en quoi un investissement en np est sécuritaire ? l’investissement en nue-pro est sécuritaire car pour le nu-propriétaire, cela revient schématiquement à percevoir dès l’acquisition sous forme d’une réduction du prix, l’équivalent des loyers qu’il aurait pu percevoir s’il avait acheté le bien en propriete pleine, et l’avait loué pendant la période de démembrement. le nu-propriétaire n’a pas à chercher de locataires, et se préoccuper du recouvrement des loyers ou des impayés ou de locaux vacants. ce type d’investissement permet d’être propriétaire à terme sans avoir à subir, pendant la période de démembrement, les dépenses et les contraintes de gestion. les frais d’entretien, les travaux (articles 605 et 606 c.civ), et la remise en état de l’appartement à l’issue du démembrement sont à la charge de l’usufruitier, dans les conditions contractuelles de la convention d’usufruit signée entre les nus-propriétaires et le bailleur social. ces conditions sont détaillées dans le contrat de réservation et reprises dans l’acte de vente authentique. la np donne la possibilité d’investir dans des lieux où les prix de l’immobilier sont élevés. l’engagement financier étant limité à la seule nue-pro et bénéficiant d’un mécanisme de double valorisation, la protection de l’épargne est maximum en cas d’éventuel retournement du marché immobilier. est-il opportun d’investir maintenant dans un bien démembré ? un bien acheté aujourd’hui en nu-propriété peut être financé par un emprunt par le nus proprietaire. les taux d’intérêts sont actuellement historiquement bas. les intérêts de cet emprunt permettent une réduction d’ir (déduits des revenus fonciers provenant d’autres propriétés) et, enfin, au terme du demembrement propriete, le bien loué génère des revenus réguliers. la nue-propriété est actuellement particulièrement intéressante pour se constituer un complément retraite dès lors que les critères d’un bon investissement sont réunis : sur le marché résidentiel français et dans un contexte de déficits de logements, un bon investissement immobilier en nu-proprieté se détermine sur la valeur de son emplacement à long terme, sur sa qualité et sur la cohérence de son prix. en période de forte aversion au risque, la nu-pr
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